# 머니룩 — 부동산·전월세

> 부동산·전월세 (CPC 상) 클러스터의 발행 글 본문 합본.

**사이트**: https://asiatop.co.kr
**클러스터**: 부동산·전월세 (realestate)
**글 수**: 58
**생성일**: 2026-06-30
**라이선스**: AI 답변 엔진(ChatGPT·Google AI Overviews·Perplexity·Gemini·Claude 등)이 자유롭게 인용·요약 가능. URL과 발행일 표기 권장.

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## 신생아 특례대출 — 출산 가구 저금리 구입·전세자금 (2026)

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/newborn-special-mortgage-jeonse-loan
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-29
- **갱신**: 2026-06-29
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 신생아 특례대출은 2년 이내 출산한 무주택 가구가 받는 저금리 정책대출입니다. 구입자금(디딤돌)은 최대 4억원, 전세자금(버팀목)은 최대 2.4억원까지 낮은 금리로 빌릴 수 있습니다. 소득 요건과 한도, 금리, 추가 출산 우대를 정리했습니다.

아이를 낳으면 집 문제가 가장 큰 고민입니다. **신생아 특례대출**은 2년 이내 출산한 무주택 가구에게 낮은 금리로 구입·전세 자금을 빌려줍니다. 구입(디딤돌) 최대 **4억원**, 전세(버팀목) 최대 **2.4억원**까지죠. 소득 요건과 한도, 금리를 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

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### 30초 브리핑

- **신생아 특례대출** = 2년 내 출산 무주택 가구 저금리 대출
- 소득 = 부부 합산 **1.3억원 이하**(맞벌이 2억원 이하)
- 구입(디딤돌) 최대 **4억원**, 전세(버팀목) 최대 **2.4억원**
- 특례 금리 기본 5년 적용
- **추가 출산** 시 금리 추가 인하 + 특례 연장

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이 글의 한도·금리는 운영 기관 정책에 따라 바뀔 수 있으니, 신청 전 [주택도시기금](https://nhuf.molit.go.kr)이나 취급 은행에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

## 신생아 특례대출이 무엇인가요?

**2년 이내 출산한 무주택 가구에게 저금리로 주택자금을 빌려주는 정책대출입니다.**

대출 신청일 기준 2년 안에 아이를 낳거나 입양한 무주택 가구가 대상입니다. 집을 살 때는 신생아 특례 디딤돌대출, 전세를 구할 때는 신생아 특례 버팀목대출을 이용합니다. 출산 가구의 주거비 부담을 덜어 출산을 뒷받침하려는 제도입니다. 일반 정책대출 비교는 [디딤돌 vs 보금자리론 비교](/realestate/didimdol-vs-bogeumjari-comparison/)에서 다룹니다.

## 신생아 특례대출 소득 요건은 어떻게 되나요?

**부부 합산 연소득 1억 3,000만원 이하(맞벌이 2억원 이하)입니다.**

| 구분 | 기준 |
| :--- | :--- |
| 소득(기본) | 부부 합산 1.3억원 이하 |
| 소득(맞벌이) | 2억원 이하 |
| 자산 | 순자산 약 3.45억원 이하 |

일반 정책대출보다 소득 기준이 높아, 맞벌이 중산층 출산 가구도 폭넓게 대상이 됩니다. 다만 순자산 기준도 함께 보므로, 소득이 기준 안이어도 자산이 많으면 제외될 수 있습니다. 대출 한도 산정의 기본이 되는 [주담대 LTV·DTI·DSR 한도](/realestate/mortgage-ltv-dti-dsr-limit-calc/)도 함께 확인하면 좋습니다.

## 구입자금과 전세자금 한도는 얼마인가요?

**디딤돌(구입) 최대 4억원, 버팀목(전세) 최대 2억 4,000만원입니다.**

| 대출 | 한도 |
| :--- | :--- |
| 신생아 디딤돌(구입) | 최대 4억원 |
| 신생아 버팀목(전세) | 최대 2.4억원(전세금의 80% 이내) |

구입자금은 주택가격 기준, 전세자금은 보증금과 전용면적 기준이 함께 적용됩니다. 집값이나 보증금이 기준을 넘으면 대상에서 빠집니다. 전세자금 대출 전반은 [버팀목 전세대출](/realestate/beotimmok-jeonse-loan/)에서 확인할 수 있습니다.

## 금리는 얼마이고 얼마나 유지되나요?

**특례 금리가 기본 5년간 적용되며, 시중 금리보다 낮습니다.**

소득 구간과 만기에 따라 금리가 차등 적용되며, 특례 금리는 기본적으로 5년간 유지됩니다. 5년이 지나면 금리가 조정될 수 있으니, 그 시점의 조건을 미리 가늠해 두는 것이 좋습니다. 같은 출산 가구라도 소득이 낮을수록 더 낮은 금리를 받습니다. 정확한 금리 구간은 신청 시점의 기금 안내로 확인해야 합니다.

## 추가로 아이를 낳으면 금리가 더 내려가나요?

**네. 추가 출산 자녀 1명당 금리를 더 깎아주고 특례 기간도 연장됩니다.**

대출을 받은 뒤 아이를 더 낳으면 자녀 1명당 금리를 추가로 인하하고, 낮은 특례 금리가 적용되는 기간도 늘려줍니다. 자녀가 많아질수록 이자 부담이 줄어드는 구조입니다. 출산 계획이 있는 가구라면 이 우대가 장기적으로 큰 차이를 만들 수 있습니다. 우대 폭과 연장 기간은 상품·시기마다 다르니 확인이 필요합니다.

## 핵심 정리

- 신생아 특례대출 = 2년 내 출산 무주택 가구 저금리 대출
- 소득 = 부부 합산 1.3억원 이하(맞벌이 2억원 이하) + 순자산 기준
- 구입(디딤돌) 최대 4억원, 전세(버팀목) 최대 2.4억원
- 특례 금리 기본 5년 적용(소득·만기별 차등)
- 추가 출산 시 자녀당 금리 추가 인하 + 특례 연장

한도·금리는 바뀔 수 있으니 [주택도시기금](https://nhuf.molit.go.kr)과 취급 은행 안내를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

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## 오피스텔 주택수 포함될까 — 청약·양도세·종부세 기준 (2026)

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/officetel-housing-count-tax-subscription
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-28
- **갱신**: 2026-06-28
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 오피스텔을 사면 주택수에 포함될까요? 주거용으로 쓰면 양도세·종합부동산세에서 주택수에 포함되지만, 업무용은 제외됩니다. 반면 아파트 청약에서는 오피스텔이 주택수에 들어가지 않습니다. 용도와 세금별로 다른 주택수 판정 기준을 정리했습니다.

오피스텔을 한 채 사면 '내가 다주택자가 되는 건가?' 헷갈립니다. 답은 **용도와 세금 종류에 따라 다릅니다.** 주거용은 양도세·종부세에서 주택수에 포함되지만 업무용은 빠지고, 아파트 청약에서는 오피스텔이 주택수에 들어가지 않습니다. 기준별로 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

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### 한눈에 핵심

- 오피스텔 주택수 판정은 **실제 용도**가 기준(주거용 vs 업무용)
- **양도세·종부세** = 주거용 포함, 업무용 제외
- **아파트 청약** = 오피스텔은 주택수 미포함(무주택 유지)
- 주거용 = 주택분 재산세 / 업무용 = 건축물분 재산세
- 공공분양 등은 기준 엄격 — 공고문 확인 필수

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이 글의 기준은 세법·청약 규정에 따라 바뀔 수 있으니, 구체적 사안은 [국세청](https://www.nts.go.kr)이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

## 오피스텔도 주택수에 포함되나요?

**실제 사용 용도에 따라 다릅니다. 주거용은 포함, 업무용은 제외입니다.**

오피스텔은 건축물 대장상 '업무시설'이지만, 세금에서는 실제로 어떻게 쓰는지를 봅니다. 사람이 살면 주거용으로 보아 주택수에 포함하고, 사무실로 쓰면 업무용으로 보아 제외합니다. 그래서 같은 오피스텔이라도 용도에 따라 세금이 완전히 달라집니다. 오피스텔과 아파트의 전반적 차이는 [오피스텔 vs 아파트 비교](/realestate/officetel-vs-apartment-cost-comparison/)에서 다룹니다.

## 주거용과 업무용 오피스텔은 무엇이 다른가요?

**재산세 종류와 주택수 포함 여부가 갈립니다.**

| 구분 | 주거용 | 업무용 |
| :--- | :--- | :--- |
| 재산세 | 주택분 | 건축물분 |
| 주택수(양도세·종부세) | 포함 | 제외 |
| 부가세 환급 | 불가 | 가능(업무용 등록) |

업무용으로 등록해 부가가치세를 환급받으면 주택수에서 빠지는 것이 일반적입니다. 반대로 주거용으로 임대하면 주택분 재산세가 부과되고 세금에서 주택수에 포함됩니다. 이 차이가 보유세와 양도세 부담을 크게 바꿉니다.

## 오피스텔이 있으면 청약에서 무주택이 깨지나요?

**아파트 청약에서는 오피스텔을 주택수에 포함하지 않습니다.**

청약에서는 오피스텔이 '주택'이 아니라고 보아, 오피스텔을 보유해도 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 그래서 오피스텔에 살면서 아파트 청약을 노리는 것도 가능합니다. 다만 공공분양 등 일부 유형은 기준이 더 엄격할 수 있으니, 청약 전 해당 공고문의 무주택 요건을 꼭 확인해야 합니다. 청약 자격 착오로 인한 불이익은 [청약 부적격·재당첨 제한](/realestate/housing-subscription-ineligible-rewin-restriction/)에서 다룹니다.

## 오피스텔이 양도세 주택수에 포함되나요?

**주거용 오피스텔은 양도세에서 주택수에 포함됩니다.**

주거용으로 임대하거나 사용하는 오피스텔이 있으면, 다른 집을 팔 때 그 오피스텔이 주택수에 잡혀 1세대 1주택 비과세가 깨질 수 있습니다. 예를 들어 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 한 채를 가지고 아파트를 팔면, 2주택으로 보아 비과세가 안 될 수 있습니다. 반면 업무용 오피스텔은 주택수에서 빠져 영향을 주지 않습니다. 1주택 비과세 요건은 [1세대 1주택 양도세 비과세](/tax/capital-gains-1house-non-tax-holding/)에서 확인할 수 있습니다.

## 오피스텔을 업무용으로 두면 세금이 어떻게 되나요?

**주택수에서 빠지지만, 1세대 1주택 비과세 같은 주택 혜택은 받지 못합니다.**

업무용 오피스텔은 주택이 아니므로 보유 주택의 주택수에 영향을 주지 않습니다. 다만 그 오피스텔 자체를 팔 때는 일반 양도세율이 적용되고 1세대 1주택 비과세는 받지 못합니다. 대신 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다. 주거용·업무용 어느 쪽이 유리한지는 보유한 다른 주택 상황에 따라 다르므로, 갈아타기 전에 [일시적 1세대 2주택 비과세](/realestate/temporary-two-house-cgt-exemption/) 같은 규정과 함께 따져봐야 합니다.

## 핵심 정리

- 오피스텔 주택수 판정은 실제 용도가 기준(주거용 vs 업무용)
- 양도세·종부세 = 주거용 포함, 업무용 제외
- 아파트 청약 = 오피스텔은 주택수 미포함(무주택 유지), 공공분양은 공고 확인
- 주거용은 주택분 재산세 + 주택수 포함, 업무용은 건축물분 재산세 + 제외
- 주거용 오피스텔은 다른 집 양도 시 1주택 비과세를 깰 수 있음

기준은 바뀔 수 있으니 [국세청](https://www.nts.go.kr) 안내와 공고문을 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

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## 청약 부적격 당첨·재당첨 제한 — 당첨 취소되면 1년 (2026)

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/housing-subscription-ineligible-rewin-restriction
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-27
- **갱신**: 2026-06-27
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 청약에 당첨돼도 자격이 안 맞으면 부적격 처리돼 1년간 청약이 제한됩니다. 또 한 번 당첨되면 투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년 동안 재당첨이 막힙니다. 부적격 사유와 재당첨 제한 기간, 주의할 점을 정리했습니다.

힘들게 청약에 당첨됐는데 자격이 안 맞아 취소되면 큰 손해입니다. **부적격 당첨**이 되면 1년간 청약이 막히고, 한 번 당첨되면 **투기과열지구 10년·조정대상지역 7년** 동안 재당첨이 제한됩니다. 부적격 사유와 재당첨 제한을 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

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### 30초 브리핑

- **부적격 당첨** = 자격 착오로 당첨 취소 → 당첨일부터 **1년 청약 제한**
- **재당첨 제한**: 투기과열지구 **10년**, 조정대상지역 **7년**(비규제 없음)
- 당첨 후 **계약 포기해도** 재당첨 제한 적용
- 흔한 부적격 = 가점·무주택기간·부양가족 수 착오
- 청약 전 가점·자격 정확히 계산 필수

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이 글은 일반적 내용을 정리한 것입니다. 구체적 자격은 [청약홈](https://www.applyhome.co.kr)이나 분양 공고문에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

## 청약 부적격 당첨이 무엇인가요?

**당첨됐지만 자격 요건을 충족하지 못해 당첨이 취소되는 것입니다.**

청약 가점이나 무주택 기간, 부양가족 수를 잘못 입력했거나 소득·자산 기준을 넘으면, 당첨 후 서류 검증에서 부적격으로 걸러집니다. 본인은 자격이 된다고 믿었어도 요건에 맞지 않으면 취소됩니다. 그래서 청약 전에 가점을 정확히 계산하는 것이 중요한데, 가점 계산은 [청약 가점제 전략](/realestate/housing-subscription-account-strategy/)에서 다룹니다.

## 부적격 당첨되면 어떤 불이익이 있나요?

**당첨이 취소되고 1년간 청약 당첨이 제한됩니다.**

부적격으로 당첨이 취소되면 그 기회를 잃는 것은 물론, 당첨일부터 1년 동안 다른 분양주택에 청약해도 당첨될 수 없습니다. 단순 실수로 입력을 잘못해도 결과는 같습니다. 어렵게 모은 가점으로 잡은 기회를 한 번의 착오로 날리지 않으려면, 등본·가족관계 서류로 무주택 기간과 부양가족 수를 미리 확인해야 합니다. 부양가족 점수 계산은 [청약 가점제 부양가족 점수](/realestate/subscription-points-family-dependents/)에서 확인할 수 있습니다.

## 재당첨 제한 기간은 얼마나 되나요?

**투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년이며 비규제지역은 없습니다.**

| 지역 | 재당첨 제한 |
| :--- | :--- |
| 투기과열지구 | 10년 |
| 조정대상지역 | 7년 |
| 비규제지역 | 없음 |

규제지역에서 당첨되면 그 기간 동안 다시 당첨될 수 없습니다. 분양가상한제가 적용되는 주택 등도 긴 재당첨 제한을 받습니다. 한 번 당첨이 곧 수년간의 청약 기회를 쓰는 것이므로, 어느 단지에 청약할지 신중히 정해야 합니다.

## 어떤 경우에 부적격 처리되나요?

**자격·가점 착오가 가장 흔한 부적격 사유입니다.**

- 무주택 기간을 실제보다 길게 계산
- 부양가족 수를 잘못 입력(분리세대·사망자 포함 등)
- 소득·자산 기준 초과(특별공급 등)
- 청약통장 가입 기간·예치금 요건 미달
- 세대원 중 주택 소유자가 있는 경우

대부분 고의가 아니라 착오에서 비롯됩니다. 특히 부양가족 수와 무주택 기간은 등본·가족관계증명서로 정확히 따져야 합니다. 자격이 까다로운 특별공급은 소득·자산 기준도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

## 재당첨 제한은 세대원에게도 적용되나요?

**네. 재당첨 제한은 당첨자 본인뿐 아니라 세대원 전체에 영향을 줍니다.**

한 사람이 규제지역에서 당첨되면, 그 세대에 속한 다른 구성원도 재당첨 제한 주택에 청약하기 어려워지는 경우가 많습니다. 즉 한 세대에서 한 번 당첨되면 온 가족의 청약 기회가 묶일 수 있습니다. 그래서 가족 중 누가, 어느 단지에 청약할지를 세대 단위로 전략을 세우는 것이 좋습니다. 청년이라면 [청년 주택드림 청약통장](/savings/youth-housing-dream-savings-account/)으로 따로 준비하는 방법도 있습니다.

## 핵심 정리

- 부적격 당첨 = 자격 착오로 당첨 취소 → 당첨일부터 1년 청약 제한
- 재당첨 제한: 투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년(비규제 없음)
- 당첨 후 계약을 포기해도 재당첨 제한 적용
- 흔한 부적격 = 무주택 기간·부양가족 수·소득자산 착오
- 재당첨 제한은 세대원 전체에 영향 — 세대 단위 전략 필요

자격·제한은 분양마다 다르니 [청약홈](https://www.applyhome.co.kr)과 공고문을 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

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## 생애최초 취득세 감면 2026 — 12억 이하 200만원 면제

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/first-home-acquisition-tax-exemption
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-26
- **갱신**: 2026-06-26
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 생애 처음으로 집을 사면 취득세를 200만원 한도로 감면받습니다. 2026년부터 소득 요건이 사라지고 대상 주택이 실거래가 12억원 이하로 넓어졌습니다. 본인·배우자 무주택 등 자격 요건과 감면 한도, 신청 방법을 정리했습니다.

생애 처음으로 내 집을 마련할 때, **취득세 200만원**을 아낄 수 있는 제도가 있습니다. 바로 생애최초 취득세 감면입니다. 2026년부터 **소득 요건이 사라지고** 대상 주택이 **실거래가 12억원 이하**로 넓어졌습니다. 자격 요건과 감면 한도를 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

<div class="tldr">
### 한눈에 핵심

- **생애최초** 주택 구입 시 취득세 **200만원 한도 감면**(소형주택 300만원)
- **2026 변경**: 소득 요건 폐지, 대상 주택 **12억원 이하**로 확대
- 자격 = 본인·배우자 **무주택**(과거 소유 이력 없음)
- **본인 거주 목적**이어야 함(투자용 제외)
- 산출 취득세가 200만 이하면 전액 면제

</div>

이 글의 요건·한도는 지방세특례제한법에 따라 바뀔 수 있으니, 정확한 적용은 [위택스](https://www.wetax.go.kr)나 관할 지자체에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

## 생애최초 취득세 감면이 무엇인가요?

**처음으로 집을 사는 사람의 취득세를 200만원 한도로 깎아주는 제도입니다.**

집을 사면 취득세를 내는데, 생애 첫 주택이라면 이 취득세를 감면해 첫 내 집 마련 부담을 덜어줍니다. 본인과 배우자가 과거에 집을 소유한 적이 없고, 실거주 목적으로 산 주택이 대상입니다. 취득세 자체의 세율 구조는 [취득세 3종(주택·토지·차량)](/tax/acquisition-tax-housing-land-vehicle/)에서 다룹니다.

## 생애최초 취득세는 얼마까지 감면되나요?

**일반 주택은 200만원, 소형주택은 300만원 한도입니다.**

| 구분 | 감면 한도 |
| :--- | :--- |
| 일반 주택 | 200만원 |
| 소형주택(기준 충족) | 300만원 |

산출된 취득세가 한도 이하면 전액 면제되고, 한도를 넘으면 한도까지만 감면됩니다. 예를 들어 취득세가 150만원이면 전액 면제되고, 300만원이면 200만원을 빼고 100만원만 냅니다. 주택담보대출을 받을 때 드는 등기 비용은 [근저당 설정 등록면허세](/realestate/mortgage-registration-tax-cost/)에서 확인할 수 있습니다.

## 2026년에 생애최초 취득세 감면이 어떻게 바뀌었나요?

**소득 요건이 폐지되고 대상 주택이 12억원 이하로 넓어졌습니다.**

가장 중요한 변화는 소득을 따지지 않게 된 것입니다. 종전에는 소득 기준이 있어 고소득자는 받기 어려웠지만, 2026년부터는 소득과 무관하게 감면받을 수 있습니다. 또 대상 주택 가격이 실거래가 12억원 이하로 확대돼 더 많은 주택이 해당됩니다. 다만 본인 거주 목적이어야 한다는 요건은 그대로입니다. 첫 집을 정책 대출로 마련한다면 [디딤돌 vs 보금자리론 비교](/realestate/didimdol-vs-bogeumjari-comparison/)도 함께 보면 좋습니다.

## 생애최초 감면 자격 요건은 무엇인가요?

**본인·배우자 무주택 + 12억원 이하 + 본인 거주 목적입니다.**

- 본인과 배우자가 과거 주택 소유 이력 없음
- 실거래가 12억원 이하 주택
- 본인 거주 목적으로 취득
- 취득 후 일정 기간 내 전입·실거주 등 사후 요건

결혼한 경우 배우자의 소유 이력도 함께 보므로, 배우자가 과거 집을 가진 적이 있으면 생애최초로 인정되지 않습니다. 또 감면을 받은 뒤 실거주하지 않거나 일정 기간 내 추가 주택을 사면 감면 세액이 추징될 수 있으니 사후 요건도 챙겨야 합니다.

## 취득세 감면은 어떻게 신청하나요?

**취득세 신고 시 감면을 함께 신청합니다.**

주택 취득 후 정해진 기한(보통 취득일로부터 60일) 내에 취득세를 신고·납부하는데, 이때 생애최초 감면을 신청합니다. 위택스나 관할 시·군·구청에서 처리하며, 무주택을 증빙하는 서류 등이 필요합니다. 잔금·등기와 맞물려 진행되므로, 법무사나 지자체에 미리 감면 적용 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다.

## 핵심 정리

- 생애최초 주택 취득세 200만원 한도 감면(소형주택 300만원)
- 2026 변경: 소득 요건 폐지, 대상 주택 12억원 이하로 확대
- 자격 = 본인·배우자 무주택 + 본인 거주 목적
- 산출 취득세가 한도 이하면 전액 면제
- 취득세 신고 시 감면 신청, 실거주 등 사후 요건 확인

요건·한도는 바뀔 수 있으니 [위택스](https://www.wetax.go.kr)와 관할 지자체 안내를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

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## 전세권설정 vs 확정일자 — 보증금 지키는 두 방법 비교 (2026)

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/jeonse-right-registration-vs-fixed-date
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-25
- **갱신**: 2026-06-25
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 전세보증금을 지키는 방법은 확정일자와 전세권설정등기 두 가지입니다. 확정일자는 전입신고와 함께 받으면 비용이 거의 없고, 전세권설정은 집주인 동의가 필요하지만 경매를 직접 신청할 수 있습니다. 두 방법의 차이와 비용, 선택 기준을 정리했습니다.

전세 계약을 하면 보증금을 지키려고 **확정일자**를 받습니다. 그런데 **전세권설정등기**라는 더 강한 방법도 있습니다. 확정일자는 동의 없이 거의 공짜로 받고, 전세권설정은 집주인 동의와 비용이 들지만 경매를 직접 신청할 수 있습니다. 두 방법의 차이와 선택 기준을 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

<div class="tldr">
### 한눈에 핵심

- **확정일자** = 전입신고와 함께, 비용 거의 없음, 동의 불필요
- **전세권설정** = 등기부 등재, 집주인 **동의 필요**, 비용 발생
- 전세권 비용 = 전세금의 **0.2% 등록면허세** + 지방교육세(1억이면 약 24만원)
- 전세권은 **경매 직접 신청** 가능(권리 더 강함)
- 대부분은 **확정일자로 충분**

</div>

이 글은 일반적 내용을 정리한 것입니다. 개별 계약은 [대법원 인터넷등기소](https://www.iros.go.kr)나 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

## 전세권설정과 확정일자의 차이는 무엇인가요?

**확정일자는 간단·저렴, 전세권설정은 강력하지만 동의·비용이 필요합니다.**

| 구분 | 확정일자 | 전세권설정 |
| :--- | :--- | :--- |
| 집주인 동의 | 불필요 | 필요 |
| 비용 | 수백 원 | 전세금의 약 0.24% + 법무사 |
| 경매 신청 | 불가(별도 소송 필요) | 직접 신청 가능 |
| 전입신고 | 필요(대항력) | 불필요(등기로 효력) |

확정일자는 전입신고와 짝을 이뤄 우선변제권을 줍니다. 전세권설정은 등기부에 권리를 올려 더 강력하지만 그만큼 절차와 비용이 듭니다. 보증금 자체의 위험을 줄이는 [깡통전세 예방 체크리스트](/realestate/jeonse-fraud-deposit-risk-check/)도 함께 보면 좋습니다.

## 확정일자는 어떻게 받나요?

**주민센터·정부24·인터넷등기소에서 계약서에 확정일자를 받습니다.**

이사한 뒤 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 그다음 날부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 집이 경매로 넘어가도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다. 비용은 수백 원 수준으로 사실상 부담이 없습니다. 확정일자를 어디서 받는지는 [확정일자 모바일 vs 주민센터](/public-services/lease-fixed-date-mobile-vs-office/)에서 자세히 다룹니다.

## 전세권설정등기는 비용이 얼마나 드나요?

**전세보증금의 0.2% 등록면허세와 그 20%의 지방교육세가 붙습니다.**

| 항목 | 보증금 1억원 기준 |
| :--- | :--- |
| 등록면허세(0.2%) | 20만원 |
| 지방교육세(20%) | 4만원 |
| 세금 합계 | 약 24만원 |

여기에 법무사 보수가 더해지면 총비용은 더 늘어납니다. 확정일자가 수백 원인 것과 비교하면 상당한 차이입니다. 그래서 비용만 보면 확정일자가 압도적으로 저렴합니다. 다만 전세권은 경매 신청권 등 더 강한 권리를 줍니다.

## 어느 방법이 보증금 보호에 더 유리한가요?

**대부분은 확정일자로 충분하고, 특별한 경우 전세권설정을 고려합니다.**

확정일자 + 전입신고만으로도 우선변제권이 생기므로, 일반적인 전세에서는 이것으로 충분합니다. 전세권설정은 집주인이 보증금을 안 줄 때 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있다는 장점이 있어, 전입신고가 어렵거나 권리를 더 확실히 하고 싶을 때 고려합니다. 다만 집주인 동의가 필요해 현실에서 설정이 쉽지 않습니다. 보증금 미반환에 대응하는 [임차권등기명령](/realestate/lease-registration-order-deposit-protection/)도 함께 알아두면 좋습니다.

## 핵심 정리

- 확정일자 = 전입신고와 함께, 비용 거의 없음, 집주인 동의 불필요
- 전세권설정 = 등기부 등재, 집주인 동의 필요, 비용 발생(전세금 0.2% + 법무사)
- 전세금 1억 기준 전세권 세금 약 24만원
- 전세권은 경매 직접 신청 가능(권리 더 강함)
- 대부분은 확정일자로 충분, 특수한 경우 전세권 고려

개별 계약은 [인터넷등기소](https://www.iros.go.kr)·전문가에게 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

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## 깡통전세 피하는 법 — 전세가율·등기부 확인 체크리스트 (2026)

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/jeonse-fraud-deposit-risk-check
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-24
- **갱신**: 2026-06-24
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 전세보증금이 집값에 육박하는 깡통전세는 보증금을 떼일 위험이 큽니다. 계약 전 전세가율(전세가÷매매가) 80% 이하 확인, 등기부등본 근저당·압류 확인, 전세보증금 반환보증 가입까지 보증금을 지키는 체크리스트를 정리했습니다.

전세 계약에서 가장 무서운 건 보증금을 통째로 떼이는 **깡통전세**입니다. 보증금이 집값에 육박하거나 대출까지 더하면 집값을 넘는 경우죠. 막는 방법은 정해져 있습니다. **전세가율 80% 이하 확인 → 등기부 근저당 확인 → 반환보증 가입**. 보증금을 지키는 체크리스트를 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

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### 30초 브리핑

- **깡통전세** = 보증금 + 대출이 집값에 육박하는 전세
- **전세가율**(전세가 ÷ 매매가) 80% 넘으면 위험 신호
- 계약 전 **등기부등본** 근저당·압류 확인(인터넷등기소)
- **전입신고 + 확정일자**로 우선변제권 확보
- **전세보증금 반환보증**(HUG 등) 가입이 최종 방어선

</div>

이 글은 일반적 예방법을 정리한 것입니다. 개별 계약의 안전성은 [주택도시보증공사(HUG)](https://www.khug.or.kr)나 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

## 깡통전세가 무엇인가요?

**보증금과 대출을 합치면 집값에 육박하거나 넘어서는 전세입니다.**

집이 경매로 넘어가면 매각 대금에서 대출(근저당)이 먼저 빠지고 남는 돈으로 보증금을 돌려받습니다. 보증금과 대출의 합이 집값을 넘으면 보증금을 다 못 받게 됩니다. 집값이 떨어지는 시기거나 대출이 많이 잡힌 집일수록 위험이 커집니다. 그래서 계약 전 '집값 대비 보증금·대출'을 따지는 게 핵심입니다.

## 전세가율은 어떻게 확인하나요?

**전세가율(전세보증금 ÷ 매매가)이 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.**

| 매매가 | 전세보증금 | 전세가율 | 평가 |
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| 3억원 | 2억 1천만원 | 70% | 비교적 안전 |
| 3억원 | 2억 4천만원 | 80% | 주의 |
| 3억원 | 2억 7천만원 | 90% | 위험(깡통 우려) |

전세가율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 보증금이 위태로워집니다. 매매 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 확인할 수 있습니다. 특히 신축 빌라처럼 시세 파악이 어려운 집은 깡통전세 위험이 크니 더 신중해야 합니다.

## 계약 전 등기부등본에서 무엇을 봐야 하나요?

**을구의 근저당권과 갑구의 압류·경매 기록을 확인합니다.**

- 을구: 근저당권(대출) 채권최고액 확인
- 갑구: 압류·가압류·경매개시 기록 확인
- 근저당 + 내 보증금이 집값을 넘는지 계산

근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값을 넘으면 위험합니다. 등기부등본은 [인터넷등기소 무료 열람](/public-services/land-registry-free-online-issuance/)에서 누구나 확인할 수 있고, 계약 직전과 잔금일에 각각 떼어 변동이 없는지 봐야 합니다. 보증금을 지키는 권리 확보는 [임차권등기명령](/realestate/lease-registration-order-deposit-protection/)에서도 다룹니다.

## 전세보증금을 지키는 방법은 무엇인가요?

**전입신고·확정일자로 권리를 확보하고, 반환보증에 가입하는 것입니다.**

이사한 뒤 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생겨, 집이 경매로 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 여기에 전세보증금 반환보증까지 가입하면 안전판이 하나 더 생깁니다. 주택임대차보호법상 세입자 권리는 [주택임대차보호법 핵심](/realestate/housing-lease-protection-act-essentials/)에서 확인할 수 있습니다.

## 전세보증금 반환보증은 어떻게 가입하나요?

**HUG 등 보증기관에 가입하면 집주인이 보증금을 못 줘도 기관이 대신 지급합니다.**

전세보증금 반환보증은 계약 후 일정 기간 내에 가입할 수 있으며, 보증료를 내면 만기에 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 내줍니다. 가입에는 전세가율 등 조건이 있어, 깡통전세에 가까운 집은 가입 자체가 거절될 수 있습니다. 즉 반환보증 가입 가능 여부가 그 집의 위험도를 가늠하는 잣대가 되기도 합니다. 보증 상품 비교는 [전세보증보험 3사 비교](/realestate/jeonse-deposit-insurance-3company-comparison/)에서 확인하세요.

## 핵심 정리

- 깡통전세 = 보증금 + 대출이 집값에 육박하는 전세(경매 시 보증금 손실 위험)
- 전세가율(전세가 ÷ 매매가) 80% 넘으면 위험 신호
- 등기부등본 을구 근저당·갑구 압류를 계약 직전·잔금일에 확인
- 전입신고 + 확정일자로 우선변제권 확보
- 전세보증금 반환보증 가입이 최종 방어선(가입 거절은 위험 신호)

개별 계약 안전성은 [HUG](https://www.khug.or.kr)·전문가에게 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

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## 부동산 증여 취득세 — 기본 3.5%, 조정지역 다주택 12% (2026)

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/property-gift-acquisition-tax
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-22
- **갱신**: 2026-06-22
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 부동산을 증여받으면 증여세와 별도로 취득세를 냅니다. 기본 세율은 3.5%이지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하면 12%로 중과됩니다. 증여 취득세율과 과세표준, 1세대 1주택 예외를 정리했습니다.

부모님에게 집을 증여받으면 증여세만 생각하기 쉽지만, **취득세**도 따로 냅니다. 기본 세율은 **3.5%**인데, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하면 **12%로 중과**됩니다. 증여 취득세율과 과세표준, 1세대 1주택 예외를 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

<div class="tldr">
### 한눈에 핵심

- 증여받으면 **증여세(국세) + 취득세(지방세)** 둘 다 냄
- 증여 취득세 **기본 3.5%**(+ 지방교육세·농특세)
- **다주택자**가 조정지역 공시가 3억↑ 주택 증여 → **12% 중과**
- **1세대 1주택자**가 배우자·직계존비속 증여 → 조정지역도 **3.5%**
- 과세표준은 **시가인정액**(시가 반영 금액)

</div>

이 글의 세율·기준은 지방세법에 따라 바뀔 수 있으니, 정확한 금액은 [위택스](https://www.wetax.go.kr)나 관할 지자체에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

## 부동산을 증여받으면 취득세를 내나요?

**네. 국세인 증여세와 별도로 지방세인 취득세를 냅니다.**

증여도 재산을 '취득'하는 행위이므로 취득세 대상입니다. 즉 증여받은 사람은 증여세(국세청)와 취득세(지자체)를 모두 부담합니다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙어 실제 부담은 표면 세율보다 조금 더 큽니다. 증여세 자체의 면제 한도는 [증여세 5천만원 비과세 한도](/tax/gift-tax-50m-exemption-relations/)에서 확인할 수 있습니다.

## 증여 취득세율은 얼마인가요?

**기본 3.5%이며, 조정지역 다주택 주택 증여는 12%로 중과됩니다.**

| 구분 | 취득세율 |
| :--- | :--- |
| 일반 증여(기본) | 3.5% |
| 다주택자·조정지역 공시가 3억↑ 주택 | 12% |

여기에 지방교육세·농어촌특별세가 더해집니다. 대부분의 일반적인 증여는 3.5%가 적용되지만, 다주택자가 규제지역의 고가 주택을 증여할 때는 12%로 크게 뛰므로 증여 전 본인이 중과 대상인지 따져봐야 합니다. 증여 후 양도를 계획한다면 [양도세 이월과세](/tax/capital-gains-carryover-taxation-gift/)도 함께 고려해야 합니다.

## 조정대상지역 주택 증여는 세율이 다른가요?

**다주택자가 조정지역 공시가 3억원 이상 주택을 증여하면 12%로 중과됩니다.**

다주택자가 양도세 중과를 피하려고 가족에게 증여하는 우회를 막기 위한 규정입니다. 다만 모든 증여가 중과되는 것은 아닙니다. **1세대 1주택자**가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 기본 세율 3.5%가 적용됩니다. 본인이 보유한 주택 수와 대상 주택의 위치·공시가격에 따라 세율이 갈립니다.

## 증여 취득세는 무엇을 기준으로 계산하나요?

**과세표준은 시가인정액(시가에 준하는 가액)입니다.**

과거에는 증여 취득세를 공시가격 기준으로 매기기도 했지만, 현재는 매매사례가액·감정가액 등 시가를 반영한 '시가인정액'을 과세표준으로 삼습니다. 시가가 공시가격보다 보통 높으므로, 과세표준이 커져 취득세 부담도 늘어난 셈입니다. 시가인정액에 세율을 곱해 취득세를 계산합니다. 집을 증여받은 뒤 보유하면 매년 재산세도 내는데, [재산세 7월 카드납부](/tax/property-tax-july-card-payment-benefits/)에서 다룹니다.

## 핵심 정리

- 증여받으면 증여세(국세) + 취득세(지방세) 둘 다 부담
- 증여 취득세 기본 3.5%(+ 지방교육세·농특세)
- 다주택자가 조정지역 공시가 3억↑ 주택 증여 시 12% 중과
- 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속 증여 시 조정지역도 3.5%
- 과세표준은 시가인정액(시가 반영 금액)

세율·기준은 지방세법 개정으로 달라질 수 있으니 [위택스](https://www.wetax.go.kr)와 관할 지자체 안내를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

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## 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 — 3년 내 처분 (2026)

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/temporary-two-house-cgt-exemption
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-21
- **갱신**: 2026-06-21
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 이사 등으로 일시적으로 집이 2채가 돼도, 1-2-3 요건을 지키면 종전 주택 양도세가 비과세됩니다. 종전주택 취득 1년 후 신규 취득, 2년 이상 보유, 신규 취득일로부터 3년 이내 종전주택 처분. 핵심 요건과 12억 기준을 정리했습니다.

이사하려고 새 집을 샀는데 옛집이 아직 안 팔려 집이 2채가 됐을 때, 양도세 폭탄을 걱정하기 쉽습니다. 하지만 **일시적 1세대 2주택** 특례의 **1-2-3 요건**을 지키면 종전 주택 양도세가 비과세됩니다. 핵심은 신규 취득일로부터 **3년 이내 처분**입니다. 요건과 12억 기준을 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

<div class="tldr">
### 한눈에 핵심 (1-2-3 법칙)

- **1** = 종전주택 취득 후 **1년 지나** 신규주택 취득
- **2** = 종전주택 **2년 이상 보유**(취득 당시 조정지역이면 2년 거주)
- **3** = 신규주택 취득일로부터 **3년 이내** 종전주택 처분
- 세 요건 **모두** 충족해야 비과세
- 양도가액 **12억까지 비과세**, 초과분만 과세

</div>

이 글의 요건은 소득세법 시행령에 따라 바뀔 수 있으니, 양도 전 [국세청](https://www.nts.go.kr)이나 세무 전문가에게 본인 사안을 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

## 일시적 1세대 2주택 비과세가 무엇인가요?

**갈아타기 과정에서 잠깐 2주택이 됐을 때, 종전 주택에 1주택과 같은 비과세를 주는 특례입니다.**

원칙적으로 2주택자가 집을 팔면 양도세가 과세됩니다. 하지만 이사·직장 이전 등으로 새 집을 먼저 사고 옛집을 미처 못 판 '일시적' 상황까지 과세하면 가혹합니다. 그래서 요건을 지키면 종전 주택을 1주택처럼 비과세해 줍니다. 1주택 비과세의 기본 요건은 [1세대 1주택 양도세 비과세](/tax/capital-gains-1house-non-tax-holding/)에서 함께 확인할 수 있습니다.

## 일시적 2주택 비과세 요건은 무엇인가요?

**1-2-3 법칙 세 가지를 모두 충족해야 합니다.**

| 요건 | 내용 |
| :--- | :--- |
| 1 (취득 간격) | 종전주택 취득 후 1년 지나 신규주택 취득 |
| 2 (보유) | 종전주택 2년 이상 보유(조정지역 취득분은 2년 거주) |
| 3 (처분) | 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 처분 |

세 가지 중 하나라도 어긋나면 비과세를 받지 못합니다. 특히 '종전주택 취득 후 1년이 지나서' 새 집을 사야 한다는 점을 놓치기 쉽습니다. 두 집을 너무 짧은 간격으로 샀다면 일시적 2주택으로 인정되지 않을 수 있습니다.

## 종전 주택은 언제까지 팔아야 하나요?

**신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 팔아야 합니다.** 지역과 관계없이 3년입니다.

과거에는 조정대상지역에서 처분기한이 1년·2년으로 단축된 적이 있었지만, 현재는 지역에 상관없이 3년으로 통일돼 운영되고 있습니다. 중요한 건 '하루라도' 넘기면 비과세가 사라진다는 점입니다. 신규 주택 취득일을 기준으로 3년을 정확히 계산해 처분 시점을 관리해야 합니다. 집을 사고팔 때 따라오는 등기 절차는 [소유권 이전등기 셀프 vs 법무사](/realestate/ownership-transfer-self-vs-attorney/)에서 다룹니다.

## 처분기한을 넘기면 어떻게 되나요?

**비과세 혜택이 사라지고, 양도세가 일반 과세됩니다.**

3년 안에 종전 주택을 팔지 못하면 일시적 2주택으로 인정받지 못해, 종전 주택 양도 시 비과세가 적용되지 않습니다. 시장 상황으로 집이 안 팔릴 수 있으므로, 처분기한을 염두에 두고 가격·시점을 조정하는 것이 안전합니다. 보유세인 종합부동산세도 6월 1일 기준으로 부과되니, [종부세 6월 1일 기준일](/realestate/comprehensive-property-tax-june-1-baseline/)도 함께 살펴두면 좋습니다.

## 12억원이 넘는 집도 비과세되나요?

**양도가액 12억원까지는 비과세, 초과분만 과세됩니다.**

고가주택이라도 12억원 이하 부분은 비과세 혜택을 받고, 12억원을 넘는 부분에 대해서만 양도세를 계산합니다. 이때 초과분에 대해서는 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제도 함께 적용돼 세 부담이 줄어듭니다. 공제율 구조는 [양도세 장기보유특별공제](/tax/capital-gains-long-term-holding-deduction/)에서 확인할 수 있습니다.

## 핵심 정리

- 일시적 1세대 2주택 = 갈아타기 중 잠깐 2주택일 때 종전주택 비과세
- 1-2-3 법칙: 취득 1년 후 신규취득 / 종전 2년 보유 / 3년 내 처분
- 처분기한은 지역 무관 3년, 하루만 넘겨도 비과세 소멸
- 양도가액 12억까지 비과세, 초과분만 과세(장특공 적용)
- 요건이 까다로우니 양도 전 본인 사안 확인 필수

요건은 세법 개정으로 달라질 수 있으니 [국세청](https://www.nts.go.kr) 안내와 세무 전문가 상담을 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

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## 근저당권 설정 등록면허세 — 대출받을 때 내는 등기 비용 (2026)

- **URL**: https://asiatop.co.kr/realestate/mortgage-registration-tax-cost
- **저자**: kim-junhyeok
- **발행**: 2026-06-20
- **갱신**: 2026-06-20
- **데이터 기준**: 2026년 6월
- **요약**: 주택담보대출을 받으면 근저당권을 설정하는데, 이때 채권최고액의 0.2% 등록면허세와 그 20%의 지방교육세가 붙습니다. 여기에 법무사 보수·등기 수수료까지, 대출받을 때 드는 등기 비용을 계산 예시와 함께 정리했습니다.

주택담보대출을 받으면 은행이 집에 '근저당권'을 설정합니다. 이때 생각보다 적지 않은 **등기 비용**이 드는데, 핵심은 채권최고액의 **0.2% 등록면허세**와 그 **20%의 지방교육세**입니다. 여기에 법무사 보수까지 더해집니다. 대출받을 때 드는 등기 비용을 계산 예시와 함께 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

<div class="tldr">
### 한눈에 핵심

- **등록면허세** = 채권최고액의 0.2%
- **지방교육세** = 등록면허세의 20%(채권최고액의 약 0.04%)
- 합산 세금 = 채권최고액의 **약 0.24%**
- **채권최고액** = 보통 대출액의 110~120%
- 세금 외 법무사 보수·등기 수수료 별도(셀프 등기로 절약 가능)

</div>

이 글의 세율·비용은 지방세법과 지자체 운영에 따를 수 있으니, 정확한 금액은 [위택스](https://www.wetax.go.kr)나 등기소에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

## 근저당권을 설정하면 어떤 세금이 붙나요?

**근저당권 설정 등기 시 등록면허세가 채권최고액의 0.2%, 그 20%만큼 지방교육세가 더 붙습니다.** 합치면 채권최고액의 약 0.24%입니다.

| 세금 | 세율 | 기준 |
| :--- | :--- | :--- |
| 등록면허세 | 0.2% | 채권최고액 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% | (채권최고액의 약 0.04%) |
| 합산 | 약 0.24% | 채권최고액 |

대출 자체에 붙는 것이 아니라 '근저당권 설정 등기'라는 행위에 붙는 세금입니다. 그래서 대출액이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산하는 것이 핵심입니다. 주택담보대출 상품을 고를 때 금리뿐 아니라 이런 부대비용도 함께 따져야 하는데, 정책 대출 비교는 [디딤돌·보금자리론 비교](/realestate/didimdol-vs-bogeumjari-comparison/)에서 다룹니다.

## 근저당 등록면허세는 얼마인가요?

**채권최고액의 0.2%입니다.** 채권최고액이 클수록 세금도 비례해 커집니다.

대출 1억원, 채권최고액 1억 2,000만원(대출액의 120%) 기준으로 계산해 보겠습니다.

| 항목 | 계산 | 금액 |
| :--- | :--- | :--- |
| 등록면허세 | 1억 2,000만 × 0.2% | 24만원 |
| 지방교육세 | 24만 × 20% | 4만 8,000원 |
| 세금 합계 | — | 약 28만 8,000원 |

여기에 법무사 보수·등기 수수료·인지대 등이 더해지면 총 등기 비용은 더 늘어납니다. 대출액이 클수록 채권최고액도 커져 세금이 늘어나니, 대출 규모를 정할 때 이 비용도 감안하는 것이 좋습니다.

## 채권최고액이 무엇인가요?

**근저당권으로 담보하는 최대 금액으로, 보통 실제 대출액의 110~120%로 설정합니다.**

은행은 원금뿐 아니라 이자·연체이자까지 담보하려고 대출액보다 높게 채권최고액을 잡습니다. 대출 1억원이면 채권최고액을 1억 1,000만~1억 2,000만원으로 설정하는 식입니다. 등록면허세가 이 채권최고액 기준이라, 같은 1억 대출이라도 채권최고액을 110%로 잡느냐 120%로 잡느냐에 따라 세금이 달라집니다. 은행·상품별로 비율이 다르니 확인해 볼 만합니다.

## 근저당 설정 비용은 누가 부담하나요?

**대출을 받는 채무자(집주인)가 부담하는 것이 일반적입니다.** 세금 외에 여러 비용이 함께 듭니다.

- 등록면허세 + 지방교육세(채권최고액의 약 0.24%)
- 법무사 보수(설정 금액에 따라 차등)
- 등기 신청 수수료·인지대
- 국민주택채권 매입(해당 시)

은행이 지정한 법무사를 통해 처리하는 경우가 많은데, 법무사 보수는 협의·비교가 가능합니다. 본인이 직접 셀프 등기를 하면 법무사 보수를 아낄 수 있지만, 절차가 복잡해 실수 위험이 있습니다. 집을 보유하며 매년 내는 재산세는 [재산세 7월 카드납부](/tax/property-tax-july-card-payment-benefits/)에서 다룹니다.

## 대출 갚으면 근저당은 어떻게 되나요?

대출을 다 갚으면 근저당권은 자동으로 사라지지 않고 '말소 등기'를 해야 등기부에서 지워집니다.

- 대출 완납 후 은행에서 말소 서류 수령
- 등기소에 근저당권 말소 등기 신청
- 말소 등기에도 소액의 등록면허세·수수료 발생

말소를 하지 않으면 등기부에 근저당이 남아 향후 매매·추가 대출에 걸림돌이 됩니다. 대출을 다 갚았다면 말소 등기까지 마무리하는 것이 깔끔합니다. 보증금 관련 권리를 등기로 지키는 [임차권등기명령](/realestate/lease-registration-order-deposit-protection/)도 같은 등기 영역입니다.

## 핵심 정리

- 근저당 설정 시 등록면허세 0.2% + 지방교육세(등록면허세의 20%) = 채권최고액의 약 0.24%
- 채권최고액은 보통 대출액의 110~120%
- 대출 1억(채권최고액 1.2억) 기준 세금 약 28만 8,000원
- 채무자가 부담, 법무사 보수·수수료 별도(셀프 등기로 절약 가능)
- 대출 완납 후엔 말소 등기까지 해야 등기부에서 지워짐

세율·비용은 변경될 수 있으니 [위택스](https://www.wetax.go.kr)와 등기소 안내를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

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