주택임대차보호법 핵심 5조항, 세입자 권리 보호 완전정리

주택임대차보호법, 왜 중요한가요?

세입자 권리는 민법만으로는 부족해 별도로 만든 법이 주택임대차보호법입니다(법제처 1981년 시행, 2020년 개정). 보증금이 인생 자산의 큰 비중을 차지하는 한국에서 세입자 보호의 마지막 보루입니다.

이 글에서는 직장인이 반드시 알아야 할 5가지 핵심 조항을 정리합니다.

대항력은 어떻게 발생하나요?

대항력은 임대차 계약을 새 집주인·제3자에게 주장할 수 있는 권리입니다(주택임대차보호법 제3조).

발생 요건:

1. 주택의 인도(점유): 실제 거주 시작
2. 주민등록 전입신고: 거주지로 등록

→ 두 조건 충족 다음 날 0시부터 대항력 발생.

대항력이 있으면:

• 집주인이 바뀌어도 계약 종료까지 거주 보장
• 새 집주인이 “나가달라”고 요구해도 거절 가능
• 보증금도 새 집주인이 승계

대항력 없는 상태에서 집이 매매되면 새 집주인이 즉시 퇴거 요구 가능. 그래서 이사 즉시 전입신고가 핵심.

우선변제권은 어떻게 확보하나요?

우선변제권은 경매·공매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 권리입니다(주택임대차보호법 제3조의2).

발생 요건:

1. 점유 + 전입신고 (대항력 요건)
2. 임대차계약서에 확정일자

→ 위 3가지 모두 갖춘 시점부터 우선변제권 발생.

확정일자는 정부24 임대차 신고 시 자동 부여 또는 주민센터에서 600원에 받을 수 있습니다.

권리	효과	요건
대항력	새 집주인에게 계약 주장	점유 + 전입신고
우선변제권	경매 시 보증금 우선 회수	점유 + 전입신고 + 확정일자

직장인이 가장 자주 빠뜨리는 게 확정일자. 이거 안 받으면 경매 시 순위가 밀려 보증금 회수 못 할 수 있습니다.

계약갱신청구권, 어떻게 행사하나요?

2020년 7월 신설된 권리로, 임차인이 2년 추가 거주를 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).

행사 절차:

1. 계약 만료 6개월~2개월 전 사이
2. 임차인이 임대인에게 갱신 요구 통지 (구두·서면 모두 가능, 단 서면 권장)
3. 임대인 거절 사유 없으면 자동 갱신
4. 2년 추가 거주 보장

거절 가능 사유 (제한적):

• 임대인 본인 또는 직계존비속이 실거주
• 임차인이 차임을 2회 이상 연체
• 임차인이 주택을 고의 파손
• 합의 갱신 불가 (다른 보상 합의)

거짓 실거주 사유로 거절 후 다른 사람에게 임대 시 → 임차인이 손해배상 청구 가능 (3개월 차임 + 차액 등).

전월세 인상 5% 상한은 어떻게 적용되나요?

갱신 시 보증금·월세 인상 한도는 **5%**입니다(주택임대차보호법 제7조).

기존 계약	5% 인상 한도
보증금 1억	최대 1억 500만원
보증금 1억 + 월세 50만원	보증금 1억 500만 또는 월세 52.5만

5% 초과 인상 요구는 임차인이 거절 가능 + 차액 반환 청구 가능. 단, 상한제는 계약갱신청구권 행사 시에만 적용. 새로 다른 사람에게 임대하는 새 계약은 적용 X.

지자체별 별도 조례로 5%보다 낮은 한도 적용 가능 (서울시 일부 지역 등).

전세를 월세로 전환할 때 한도는?

전월세 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%로 제한됩니다(주택임대차보호법 시행령 제9조).

2026년 4월 기준: 한국은행 기준금리 3.0% + 2% = 연 5.0%

전환 계산:

• 전환할 보증금 × 5.0% ÷ 12 = 월세 인상액
• 예: 5천만원 보증금을 월세로 전환 → 5천만원 × 5% ÷ 12 = 월 20.8만원

이 한도 초과 요구 시 임차인이 거절 가능 + 차액 반환 청구.

임차권등기명령, 언제 신청하나요?

계약 종료 후 보증금을 못 받았는데 이사를 가야 할 때 권리 보존을 위해 신청하는 등기입니다(주택임대차보호법 제3조의3).

문제 상황:

• 새 집으로 이사 가면 기존 주소에서 전입신고 빠지면서 대항력·우선변제권 소멸
• 보증금 안 받았는데 권리 잃을 위기

해결: 임차권등기명령을 등기부등본에 등재 → 이사 가도 대항력·우선변제권 유지.

신청 절차:

1. 거주지 관할 지방법원에 신청
2. 임대차계약서 + 보증금 미반환 입증 자료 + 인감증명서 첨부
3. 법원 결정 → 등기부등본에 임차권 등기
4. 이사 후에도 권리 보존
5. 등기 후 임대인 상대 보증금 반환 청구 소송 가능

신청 비용 약 5~10만원. 이사 전 반드시 등기 완료해야 권리 유지됩니다.

보증금 못 받을 때 추가 대응은?

다음 단계 권장(대한법률구조공단 klac.or.kr):

1. 내용증명 발송 (보증금 반환 요구)
2. 임차권등기명령 신청 (이사 전)
3. 보증금 반환 청구 소송 (소액 사건은 6개월 내 판결)
4. 강제집행 (판결 후 임대인 자산 압류)
5. 전세보증금 반환보증보험 청구 (가입자 한정)

대한법률구조공단은 무료 법률 상담 + 소송 대리 (소득 기준 충족 시).

단기 거주(1년 미만)도 보호받나요?

네, 임대차 기간이 1년 미만이라도 임차인은 1년 거주 주장 가능합니다(주택임대차보호법 제4조).

단, 임차인이 1년 미만에 본인 의사로 나가는 건 자유. 임대인이 1년 미만에 나가라고 요구하는 건 불가.

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직장인이 자주 놓치는 게 확정일자입니다. 정부24 임대차 신고 시 자동으로 받을 수 있으니 이사 즉시 처리하세요. 보증금 회수의 마지막 보루입니다.