디딤돌대출 vs 보금자리론 — 어떤 게 유리한지 한눈에 비교

디딤돌대출 한도를 검색하면 2억, 2.5억, 4억이 한 화면에 같이 나옵니다. 세 숫자 모두 한때 맞았던 숫자인데, 지금 계약서를 쓰는 사람에게 적용되는 것은 하나뿐입니다. 아래는 두 정책대출의 현행 요건과 그 숫자가 어디에 공시되어 있는지를, 1차 출처 문언 그대로 맞춰 본 내용입니다. (2026년 10월 기준)

2026년 10월 기준으로 달라진 것

보금자리론은 중단되지 않았고, 두 상품 모두 정상 공급 중입니다. 2026년 10월 현재 보금자리론은 u-보금자리론, 아낌e-보금자리론, t-보금자리론 3종으로 공급되며 한국주택금융공사가 2026년 10월 1일 자로 금리를 공시했습니다. 중단이나 명칭 변경, 다른 상품과의 통합은 공시에 나타나지 않습니다.

바뀐 것은 기준값입니다. 주택도시기금포털 상품안내는 지금 적용되는 호당 한도를 싣고, 그 아래 각주로 2025년 6월 27일 이전에 계약을 체결한 건에는 종전 한도가 적용된다고 밝히고 있습니다. 블로그와 커뮤니티에 4억원이 계속 돌아다니는 이유가 이 각주에 있습니다.

금리 쪽은 성격이 다릅니다. 두 상품의 금리는 월 단위로 공시되므로, 특정 시점의 숫자를 외우는 것보다 어느 페이지에 공시되는지를 아는 쪽이 오래 갑니다. 이 글은 2026년 10월 1일 공시분을 한 번 제시하고, 마지막 항목에 같은 숫자를 다시 확인하는 경로를 모아 두었습니다. 요건 쪽에서 가장 자주 틀리는 부분은 한도 지표인데, 두 상품 공시가 쓰는 지표는 DSR 이 아니라 DTI 입니다.

디딤돌대출을 받을 수 있는 조건은?

디딤돌대출 자격은 소득, 순자산, 주택가격, 주거전용면적, 주택 보유, 중복대출 여섯 개 관문을 모두 통과해야 성립합니다. 아래 기준값은 전부 국토교통부 주택도시기금 상품안내 기준입니다 (국토교통부 주택도시기금, 2026.10).

1. 소득: 부부합산 연소득 6,000만원 이하. 생애최초 주택구입자와 2자녀 이상, 다자녀 가구는 7,000만원 이하, 신혼가구는 8,500만원 이하.
2. 순자산: 세대 순자산 가액 5.11억원 이하. 2026년도 기준값이며, 가계금융복지조사 소득 4분위 전체가구 평균값을 가져다 씁니다.
3. 주택가격: 담보주택 평가액 5억원 이하. 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 6억원 이하.
4. 주거전용면적: 85㎡ 이하. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하.
5. 주택 보유: 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.
6. 중복대출: 성년 세대원 전원 가운데 기금대출을 이용 중인 사람이 있거나, 차주와 배우자가 다른 목적물에 주택담보대출을 이용 중이면 신청할 수 없습니다.

연령과 세대 요건은 위 여섯 관문과 별도로 걸립니다. 만 30세 미만 단독세대주와 미혼세대주는 대상에서 제외되고, 만 30세를 넘긴 미혼단독세대주에게는 주택과 한도 쪽에 별도 제한이 붙습니다.

여기서 가장 흔한 오해는 주택가격과 한도에 수도권과 지방 차등이 있다고 보는 것입니다. 기금 상품안내의 주택 요건은 평가액과 면적으로만 끊고, 지역은 읍·면 면적 예외와 금리 차감에서만 등장합니다.

왜 디딤돌은 전용 85㎡까지만 되나요?

85㎡는 공사나 은행이 정한 내규가 아니라 법률이 정의한 국민주택규모입니다. 이 숫자가 어디서 내려오는지는 조문 두 개로 확인됩니다.

주택법 제2조제6호 (시행 2026-09-08)

“국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하인 주택)을 말한다

주택도시기금법 제9조제1항제1호 나목 (시행 2026-06-02, 법률 제21738호)

기금 주택계정은 “국민주택규모 이하의 주택의 구입ㆍ임차 또는 개량”에 대한 출자 또는 융자 용도에 사용한다

두 조문을 이으면 디딤돌대출의 면적 상한이 왜 협상 대상이 아닌지가 드러납니다. 디딤돌은 주택도시기금을 재원으로 쓰는 대출이고, 기금 주택계정의 용도 자체가 국민주택규모 이하로 법에 묶여 있습니다. 읍·면 지역 100㎡ 예외가 기금 상품안내에 그대로 따라붙는 것도 주택법 정의를 옮겨온 결과입니다.

보금자리론은 재원 구조가 다릅니다. 한국주택금융공사법에 근거한 공사 상품이고, 공사 보금자리론 상품소개에는 주거전용면적 요건이 제시되지 않습니다. 대신 주택가격 6억원이라는 상한이 그 자리를 맡습니다. 재원이 다르면 규제를 거는 축도 달라진다는 점이, 같은 집을 들고 갔을 때 한쪽만 통과하는 상황을 만듭니다.

디딤돌 한도는 2억인가요, 4억인가요?

지금 매매계약을 체결하는 사람에게 적용되는 호당 한도는 일반 2억원이고, 4억원은 2025년 6월 27일 이전 계약 체결분에 적용되는 경과 수치입니다. 기금포털 상품안내는 현행 한도와 경과 한도를 같은 화면에 함께 싣고 있습니다.

트랙	현행 호당 한도	2025.6.27. 이전 계약 체결 건
일반	2억원	2.5억원
생애최초	2.4억원	3억원
신혼가구·2자녀 이상	3.2억원	4억원

갈림길은 계약 체결 시점입니다. 대출을 신청한 날짜나 등기한 날짜가 아니라 매매계약을 언제 썼는지로 어느 열이 적용되는지가 결정됩니다. 신혼가구 한도가 경계에 걸리는 상황은 신혼부부 한도 경계에서 따로 다뤘습니다.

만 30세를 넘긴 미혼단독세대주에게는 이 표와 다른 한도가 적용됩니다. 대상 주택이 주거전용 60㎡ 이하이면서 평가액 3억원 이하여야 하고, 한도는 1.5억원, 생애최초인 경우 2억원입니다. 상위 검색 결과 대부분이 이 트랙을 빼놓고 있어서, 1인 세대가 일반 2억원을 기대하고 들어가면 승인 단계에서 어긋납니다.

표의 호당 한도가 그대로 나오지 않는 경우도 흔합니다. 기금 산식은 담보주택 평가액에 LTV 를 곱한 금액에서 선순위채권과 임대보증금, 그리고 최우선변제소액임차보증금을 차례로 뺀 금액을 대출금액으로 정합니다. 마지막 차감항이 실무에서 흔히 “방 공제”로 불리는 항목이고, 승인액이 예상보다 적게 나오는 1순위 원인입니다. LTV 는 70%, 생애최초는 80%이지만 수도권과 규제지역은 70%, 토지임대부 주택은 60%가 적용되고 DTI 는 60%입니다. 이 지표들이 실제 금액으로 어떻게 번역되는지는 LTV·DTI 한도 계산에서 다뤘습니다.

보금자리론은 어떤 조건에서 받을 수 있나요?

보금자리론은 본건 담보주택을 제외하고 무주택이거나 1주택인 사람이 6억원 이하 주택을 살 때 쓰는 공사 상품입니다. 공사 보금자리론 상품소개 기준으로 요건은 다음과 같습니다 (한국주택금융공사 공시, 2026.10.01).

• 소득: 부부합산 연소득 7,000만원 이하가 기본입니다. 혼인 7년 이내 신혼가구는 8,500만원, 미성년 자녀가 1명이면 9,000만원, 다자녀 가구는 1억원까지 올라갑니다.
• 대출한도: 최대 3.6억원입니다. 다자녀 가구와 전세사기피해자는 4억원, 생애최초 주택구입자는 4.2억원입니다.
• 주택가격: 6억원을 넘으면 취급할 수 없습니다. 구입용도는 시세정보, 감정평가액, 매매가액 가운데 어느 하나라도 6억원을 넘으면 불가입니다.
• 주택 보유: 본건 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택입니다. 대체취득으로 생긴 일시적 2주택은 구입용도에 한해 처분조건부로 취급하고, 기존 주택은 대출실행일로부터 3년 이내에 처분해야 합니다.
• 연령과 신용: 본인 만 19세 이상이고 NICE 신용평점 271점 이상이어야 합니다.
• 전입 요건: 담보주택이 수도권, 즉 서울과 인천, 경기이거나 규제지역이면 대출실행 후 6개월 이내 전입하고 입증서류를 제출해야 합니다.
• 한도 지표: LTV 는 아파트 최대 70%, 기타주택 65%입니다. 규제지역이거나 신용평점이 271점에서 614점 사이, 또는 소득을 추정으로 인정받는 경우에는 유형별로 10%p 가 차감됩니다. DTI 는 최대 60%이고 규제지역은 10%p 차감됩니다.

디딤돌과 결정적으로 다른 칸은 두 개입니다. 하나는 1주택자가 대상에 들어온다는 점이고, 다른 하나는 금리 방식이 만기까지 전액 고정이라는 점입니다. 대신 공사 상품소개에는 대출금액 산식이 제시되지 않아, 차감 항목이 어떻게 들어가는지는 상품설명서에서 확인해야 합니다.

두 제도의 요건이 어디서 갈리나

같은 집을 들고 가도 두 상품의 판정이 갈리는 이유는 재원이 다르고, 그에 따라 심사하는 축이 다르기 때문입니다. 아래는 두 기관 공시를 같은 항목으로 세워 맞춰 본 결과입니다.

축	디딤돌 (주택도시기금)	보금자리론 (한국주택금융공사)
가격 상한	평가액 5억원, 신혼가구·2자녀 이상 6억원	6억원
가격 판정 방식	가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정가액을 순서대로 적용	구입용도는 시세정보·감정평가액·매매가액 중 어느 하나라도 초과 시 불가
주거전용면적	85㎡, 읍·면 지역 100㎡	상품안내에 요건 미제시
주택 보유	세대원 전원 무주택	무주택 또는 1주택
금리 방식	고정, 10년 고정 후 변동, 5년 단위 변동, 변동	만기까지 전액 고정
한도 지표	LTV 70%, 생애최초 80%(수도권·규제지역 70%), DTI 60%	LTV 아파트 70%·기타주택 65%(차감조건 있음), DTI 60%
차감항	선순위채권, 임대보증금, 최우선변제소액임차보증금	산식 미공개, 상품설명서 확인 필요

가격 판정 방식 행이 실무에서 가장 큰 차이를 만듭니다. 디딤돌은 우선순위가 높은 가격정보가 있으면 그것으로 판정을 끝내는 구조이고, 보금자리론 구입용도는 세 가격 가운데 가장 높은 값이 상한을 넘기면 그 자리에서 막힙니다. 매매가는 5억원대인데 감정평가액이 6억원을 넘기는 집이라면 보금자리론 쪽에서 먼저 걸릴 수 있습니다.

공시의 해상도 차이도 짚어 둘 만합니다. 기금포털 요약은 디딤돌 금리를 구간으로만 제시하고, 만기와 소득구간을 교차한 셀 단위 표는 공사 디딤돌대출 금리안내에 월 단위로 공시됩니다. 같은 상품의 금리를 두 기관이 서로 다른 해상도로 내보내기 때문에, 구간만 복사한 문서들 사이에서 숫자가 엇갈려 보이는 일이 생깁니다.

디딤돌이 막혔을 때 보금자리론이 받아주는 칸

디딤돌 탈락 사유 가운데 보금자리론이 메워주는 칸은 정해져 있습니다. 어느 관문에서 걸렸는지를 먼저 확정하고, 그 관문이 보금자리론에도 있는지를 따지는 순서가 실제 판정에 가깝습니다.

디딤돌에서 걸린 관문	보금자리론 판정	근거
소득 상한 초과	가구 유형별 상한이 더 높은 구간이 있어 어느 구간인지에 따라 갈린다	기금 상품안내, 공사 상품소개
1주택 보유	받는다. 무주택 또는 1주택이 대상이다	공사 상품소개
주거전용 85㎡ 초과	상품안내에 면적 요건이 제시되지 않는다	공사 상품소개
담보주택 평가액 상한 초과	6억원까지 가능하나 세 가격 중 최댓값 기준이다	공사 상품소개
순자산 상한 초과	상품안내에 순자산 요건이 제시되지 않는다	공사 상품소개
기금 중복대출 보유	기금 요건이 아니므로 별도 판정, 상환용도 트랙 확인이 필요하다	공사 상품소개
2년 내 출산 가구	디딤돌이 막힌 상황이 아니라 신생아 특례 트랙으로 올라간다	기금 신생아 특례 안내

이 표가 가르는 것은 자격 통과 여부뿐입니다. 어느 쪽이 본인에게 맞는지는 금리 방식, 즉 변동을 고를 수 있는 구조와 만기까지 고정인 구조 중 무엇이 필요한지, 그리고 상환기간과 실거주 의무까지 함께 놓고 봐야 결정됩니다. 소득 상한 행이 “가구 유형에 따라 갈린다”로 남은 것도 그래서인데, 디딤돌 신혼 상한과 보금자리론 신혼 상한이 같은 8,500만원이라 신혼가구는 이 칸에서 반전이 생기지 않습니다.

마지막 행은 성격이 다릅니다. 접수일 기준 2년 이내에 출산한 가구, 2023년 1월 1일 이후 출생아를 둔 가구는 신생아 특례 디딤돌이라는 별도 트랙으로 올라갑니다. 소득 요건이 1.3억원 이하, 맞벌이는 2억원 이하이면서 부부 각 1인이 1.3억원 이하이고, 순자산 기준은 5.11억원으로 같습니다. 금리는 연 1.8%에서 4.5%, 한도는 최대 4억원, LTV 는 70%에 생애최초 80%이며 수도권과 규제지역은 70%, DTI 는 60%입니다. 특례금리는 기본 5년간 적용되고, 일반 디딤돌과 달리 1주택 세대주의 대환이 가능합니다. 이 특례의 구입자금 트랙과 전세자금 트랙을 나란히 놓고 본 내용은 신생아 특례 구입자금에 있습니다.

한도 지표는 DSR 이 아니라 DTI 입니다

정책대출 요건에서 흔히 DSR 로 불리는 지표는, 두 상품 공시에서는 실제로 DTI 60%입니다. 기금 디딤돌 상품안내에도 공사 보금자리론 상품소개에도 DSR 요건은 제시되지 않고, 한도 지표 자리에는 LTV 와 총부채상환비율인 DTI 가 올라가 있습니다. 동일한 60% 라는 숫자가 두 상품 모두에 붙어 있다는 점도 이 지표가 상품 고유값이 아니라 공통 한도 지표라는 사실을 보여줍니다.

그러면 DSR 은 어디서 오는 규제인지가 남습니다. DSR 은 은행업감독규정 제29조의2 에 근거를 둔 별도 규제이고, 같은 조 제3항이 산정방법과 적용대상에 관한 세부판단기준을 금융감독원장에게 위임하고 있습니다. 즉 세부 적용기준은 규정 본문이 아니라 감독원장 고시에 들어 있어서, 본인 대출에 어떻게 적용되는지는 취급은행에 직접 확인해야 합니다.

그래서 정책대출이 DSR 적용에서 전면 제외된다는 설명도, 정책대출에 DSR 40%가 걸린다는 설명도 두 상품 공시만으로는 확인되지 않습니다. 둘 중 어느 쪽을 전제로 한도를 계산하든 실제 심사 결과와 어긋날 수 있습니다. DSR 규제가 한도 계산에 실제로 어떻게 들어오는지는 스트레스 DSR 3단계가 한도 계산에 어떻게 들어가는지에서 별도로 다뤘습니다.

2026년 10월 공시 금리는 만기와 소득으로 갈립니다

2026년 10월 1일 공시 기준으로 디딤돌 일반 금리는 연 2.85%에서 4.15% 사이, 보금자리론은 연 4.90%에서 5.30% 사이입니다. 한국주택금융공사 디딤돌대출 금리안내는 부부합산 소득 구간과 만기를 교차해 셀 단위로 금리를 공시합니다. 아래는 고정금리 또는 5년 단위 변동금리를 택했을 때의 일반 금리표입니다.

부부합산 연소득	10년	15년	20년	30년
2,000만원 이하	2.85%	2.95%	3.05%	3.10%
2,000만원 초과 4,000만원 이하	3.20%	3.30%	3.40%	3.45%
4,000만원 초과 7,000만원 이하	3.55%	3.65%	3.75%	3.85%
7,000만원 초과 8,500만원 이하	3.90%	4.00%	4.10%	4.15%

표를 가로로 읽을 때와 세로로 읽을 때의 폭이 다릅니다. 소득 구간이 한 칸 올라갈 때 붙는 금리가, 같은 소득에서 만기를 10년에서 30년으로 늘릴 때 붙는 금리보다 큽니다. 만기를 줄여 금리를 낮추려는 계산보다 본인이 어느 소득 구간에 들어가는지가 금리를 더 크게 가른다는 뜻입니다. 여기에 지방 소재 주택이면 위 금리에서 0.2%p 가 차감됩니다.

생애최초 신혼가구에는 별도 금리표가 적용되고, 같은 소득과 만기 조합에서 연 2.55%에서 3.85% 구간으로 공시됩니다. 우대금리를 모두 적용한 뒤의 하한은 일반이 연 1.5%, 생애최초 신혼가구가 연 1.2%입니다.

보금자리론은 3종 모두 만기까지 전액 고정이고, 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년입니다. 2026년 10월 1일 공시 기준으로 u-보금자리론이 연 5.00%에서 5.30%, 아낌e-보금자리론이 연 4.90%에서 5.20%, t-보금자리론이 연 5.00%에서 5.30% 입니다. 아낌e 쪽이 u 보다 0.1%p 낮게 공시되는 것은 전자약정과 전자등기로 처리하는 상품이기 때문입니다.

우대금리 구조는 두 상품이 전혀 다릅니다. 디딤돌은 금리우대 항목 가운데 하나만 골라 쓰고, 추가우대 항목은 중복이 가능합니다.

• 디딤돌 금리우대 (하나만 적용): 한부모 가구로 부부합산 연소득 6,000만원 이하 0.5%p, 다자녀 0.7%p, 2자녀 0.5%p, 1자녀 0.3%p, 장애인 0.2%p, 다문화 0.2%p, 신혼 0.2%p, 생애최초 0.2%p
• 디딤돌 추가우대 (중복 가능): 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입 5년 이상이고 60회차 이상 0.3%p, 10년 이상 120회차 이상 0.4%p, 15년 이상 180회차 이상 0.5%p, 부동산 전자계약 0.1%p, 산정액의 30% 이하로 신청 0.1%p, 원금 40% 이상 중도상환 0.2%p, 지방 준공 후 미분양 주택 0.2%p
• 디딤돌 우대 상한: 합산 0.5%p, 다자녀 가구는 0.7%p. 적용 후 하한은 위에 적은 연 1.5% 와 1.2% 입니다.
• 보금자리론 우대 (최대 1.0%p): 저소득청년 0.1%p, 신혼 0.3%p, 신생아 출산 0.2%p(신혼과 중복 불가), 2자녀 0.5%p, 3자녀 이상 0.7%p, 한부모·장애인·다문화 각 0.7%p(최대 2개 중복), 미분양관리지역 0.2%p, 녹색건축물 0.1%p, 전세사기피해자 1.0%p. 전자약정과 전자등기 0.1%p 는 이 한도 밖에서 추가로 중복됩니다. 가산 쪽으로는 규제지역 0.2%p 가 붙습니다.

눈여겨볼 지점은 상한의 크기입니다. 디딤돌은 우대를 아무리 쌓아도 합산 0.5%p 선에서 끊기고, 보금자리론은 1.0%p 까지 열려 있는 데다 전자약정 몫이 그 밖에 따로 있습니다. 기본 금리 격차가 큰 상태에서 우대 상한의 방향이 반대라는 점이, 두 상품을 같은 축에 놓고 비교하기 어렵게 만드는 이유입니다.

금리와 요건을 확인하는 경로

숫자는 공시 주기마다 바뀌지만 확인 위치는 바뀌지 않습니다. 디딤돌 금리는 공사 디딤돌대출 금리안내, 보금자리론 금리는 공사 보금자리론 금리안내에 공시일과 함께 올라옵니다. 자격 요건의 1차 출처는 기금 내집마련디딤돌대출 상품안내와 공사 보금자리론 상품소개이고, 디딤돌 접수는 기금e든든에서 받습니다. 취급 금융기관은 기금포털의 업무취급은행 안내와 공사 취급 금융기관 안내에서 확인하는 쪽이 정확합니다.

월 상환액은 공시 금리만으로 단정하기 어렵습니다. 같은 금리라도 상환 방식과 만기, 거치 여부에 따라 달라지므로, 대출 금액과 만기가 정해진 뒤 공사 월별상환원리금 조회로 직접 계산해 보는 편이 실제 숫자에 가깝습니다.

2026년 12월 31일에 함께 닫히는 기한이 두 건 있습니다. 하나는 기금대출 중도상환수수료 면제로, 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일 사이의 중도상환분이 면제 대상입니다. 다른 하나는 부동산 전자계약 우대 0.1%p 로, 2026년 12월 31일 신규 접수분까지 적용됩니다. 면제 기간이 끝나면 디딤돌 중도상환수수료는 3년 이내 상환원금의 0.6% 한도로 돌아갑니다.

실행 뒤에 남는 의무도 미리 확인할 대상입니다. 디딤돌은 대출받은 날로부터 1개월 이내에 전입하고 2년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 1주택 유지 의무는 2024년 6월 19일 신규 접수분부터 적용되며, 추가 주택을 취득한 사실이 확인되면 6개월 이내에 처분하지 않을 경우 대출금 회수 대상이 됩니다. 중복대출 금지 요건은 실행 뒤에도 유효하므로, 세대원이 다른 기금대출을 받는 일정이 있다면 순서를 먼저 맞춰 두어야 합니다.

먼저 할 일은 금리 비교가 아니라 자격 판정입니다. 본인 세대의 순자산과 담보주택 평가액, 주거전용면적을 기금 상품안내의 현행 기준에 맞춰 보고, 한 칸이라도 걸리면 공사 상품소개의 같은 항목을 다시 맞춰 보는 순서가 됩니다. 두 상품의 금리와 한도는 공시 주기에 따라 바뀌고 법령과 고시도 개정되므로, 신청 직전에 위 공시 페이지의 기준일을 한 번 더 확인해야 합니다. 실행 뒤에는 납부한 이자를 얼마나 돌려받을 수 있는지가 다음 질문이 되는데, 그 요건은 대출 이자의 연말정산 소득공제에서 따로 다뤘습니다.