양도세 5월 매도자 D-60 — 7/31 마감 사전 준비 12개 자료 정리 (2026)

5월에 등기를 끝낸 매도자에게 다음 의무는 7월 31일 양도세 예정신고입니다. 그런데 7월 31일이라는 날짜는 5월 양도에만 해당하는 숫자이고, 법이 정한 것은 날짜가 아니라 계산식입니다. 소득세법 제105조 제1항 제1호는 토지·건물을 양도한 경우 신고 기한을 “그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월”로 정합니다. 그래서 5월 양도는 7월 31일, 10월 양도는 12월 31일, 11월 양도는 다음 해 1월 31일이 됩니다. 아래 D-60 준비표는 5월 양도 사례로 짠 것이고, 매도월만 바꿔 그대로 쓸 수 있습니다.

본 글의 조문은 2026년 10월 기준 현행 법령(소득세법 법률 제21221호, 시행 2026-07-01 / 소득세법 시행령 대통령령 제36737호, 시행 2026-10-01 / 지방세법 법률 제21308호)으로 대조했습니다. 세율·기한은 이후 개정될 수 있으니 신고 전 홈택스와 국세청 공식 페이지를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

예정신고 기한은 언제까지인가요?

기한은 달력에서 찾는 것이 아니라 양도일에서 역산합니다. 소득세법 제105조 제1항은 자산 종류에 따라 세 가지 기간을 따로 두고 있습니다.

구분	신고 기한	근거
토지·건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산, 신탁 수익권	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월	제105조①1호
부담부증여의 채무액 상당분(양도로 보는 부분)	양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월	제105조①3호
주식 등(제94조①3호 가목·나목)	양도일이 속하는 반기 말일부터 2개월	제105조①2호

같은 조 제1호에는 단서가 하나 더 붙습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항의 토지거래계약 허가구역에 있는 토지를 허가 전에 대금 청산한 경우에는, 양도일이 아니라 허가일(허가 전에 허가구역 지정이 해제되면 그 해제일)이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 또 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 의무가 있다고 못 박습니다. “남은 게 없으니 신고할 것도 없다”가 성립하지 않는 지점입니다.

매도한 달로 기한을 찾는 달력

위 계산식을 달력으로 옮기면 아래와 같습니다. 왼쪽 열에서 잔금을 받은 달을 찾으면 양도세와 개인지방소득세 두 건의 기한이 한 줄로 나옵니다.

양도일(대금 청산일 등)	예정신고·납부 기한	개인지방소득세 기한
5월 중	7월 31일	9월 30일
8월 중	10월 31일	12월 31일
10월 중	12월 31일	다음 해 2월 말일
11월 중	다음 해 1월 31일	다음 해 3월 31일

12월 양도분은 표에 넣지 않았습니다. 예정신고 기한은 제105조 제1항 제1호로 다음 해 2월 말일이 분명하지만, 거기에 2개월을 더하는 개인지방소득세 기한이 4월 28일·29일·30일 중 어느 날이 되는지는 말일 처리 방식에 따라 갈리고 1차 출처로 확정하지 못했기 때문입니다. 12월에 팔았다면 관할 지자체 세무과에 날짜를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

기한 말일이 토요일·공휴일·근로자의 날이면 국세청 안내에 따라 그다음 날이 기한입니다. 이 글의 D-60 표는 5월 양도(기한 7/31) 사례이므로, 다른 달에 팔았다면 위 표에서 본인 기한을 먼저 확정한 뒤 아래 일정표의 날짜만 밀어서 쓰면 됩니다.

양도세 사전 준비 12개 자료

기한을 확정했다면 다음은 자료입니다. 기한 전까지 정리할 목록은 다음과 같습니다.

매매 자료 (3개)

1. 매도 매매계약서 원본
2. 등기필증 (등기권리증)
3. 본인 명의 환급 계좌 정보 (1주택 비과세 케이스)

취득 자료 (3개)

4. 취득 시 매매계약서 (또는 환산취득가액 계산용 자료)
5. 취득세·등록세 영수증
6. 취득 당시 중개수수료 영수증

필요경비 자료 (3개)

7. 매도 시 중개수수료 영수증
8. 인테리어 영수증 (대수선·확장 등 자본적 지출만)
9. 법무사 보수료 영수증 (있다면)

인적·요건 입증 자료 (3개)

10. 본인 주민등록 초본 (1세대 1주택 입증)
11. 거주증명 (전입세대 열람 또는 주민등록)
12. 세대원 확인 자료 (세대원 명단)

매수 시점 계약서가 없으면 환산취득가액으로 넘어가는데, 실제 취득가보다 낮게 잡혀 세 부담이 커지는 경우가 많습니다. 상속으로 받은 집이라면 취득가액을 상속 당시 평가액으로 보는 구조라 계산 출발점이 달라지므로 상속받은 집 팔 때 양도세, 취득가액은 상속 당시 평가액으로에서 평가액 확인 순서를 먼저 보는 편이 안전합니다.

D-60 시간표 짜는 법 (5월 양도 사례)

기한 60일 전부터 역산한 일정표입니다. 아래는 5월 양도, 기한 7월 31일 사례를 그대로 적은 것이고, 괄호의 D 표기가 다른 달 매도자에게 쓰는 부분입니다.

시점 (5월 양도 사례)	역산	액션
6/1	D-60	본인 기한 확정 후 캘린더 등록 (양도세 + 개인지방소득세 2건)
6/2 ~ 6/5	D-59 ~ D-56	매도 매매계약서·등기필증 확보, 취득 시 계약서 확인 (없으면 환산취득가액 사전 검토)
6/6 ~ 6/7	D-55 ~ D-54	보유·거주기간 기산점 확정 (등기일, 전입일)
6/8 ~ 6/15	D-53 ~ D-46	매매·취득·필요경비 자료 정리
6/15 ~ 6/30	D-46 ~ D-31	영수증·증빙 보강 (부족한 것 추가 확보)
7/1 ~ 7/15	D-30 ~ D-16	홈택스 양도세 모의계산
7/15 ~ 7/20	D-16 ~ D-11	세무대리인 의뢰 검토
7/20 ~ 7/25	D-11 ~ D-6	신고서 작성 시작
7/26 ~ 7/30	D-5 ~ D-1	신고서 검토·제출 (마감일 당일 회피)
7/31	D-Day	마감 직전 백업

첫 주에 할 일은 자료를 다 모으는 것이 아니라 기한 2건을 캘린더에 박고 기산점을 확정하는 일입니다. 기산점이 흔들리면 뒤의 모든 공제율 계산이 다시 틀어집니다. 10월에 팔았다면 기한이 12월 31일이므로 같은 표의 D 열만 보고 11월 1일경 착수, 12월 중순 모의계산, 12월 26일 전후 제출로 옮기면 됩니다. 60일이라는 숫자보다 증빙을 보강할 시간을 마감 전에 확보해 두는 순서가 중요합니다.

1세대 1주택 비과세 — 입증 자료 핵심

가장 크게 작용하는 항목입니다. 요건은 소득세법 시행령 제154조 제1항에 있고, 고가주택 기준은 같은 영 제156조 제1항에 있습니다.

요건	조문	입증 자료
양도일 현재 국내 1주택	시행령 제154조①	가족별 등기부등본
보유기간 2년 이상	시행령 제154조①	등기부등본 등기 일자
보유기간 중 거주 2년 이상 (취득 당시 조정대상지역 소재 주택)	시행령 제154조①	주민등록 초본 + 전입세대 열람
실지거래가액 12억원 초과분은 고가주택	시행령 제156조①	매매계약서 거래가액

조문을 그대로 읽으면 거주요건은 전국 공통이 아닙니다. 시행령 제154조 제1항은 “취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것”이라고 묶어서 정합니다. 즉 취득 시점에 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년만으로 요건을 봅니다. 같은 항 단서에는 수용, 해외이주, 1년 이상 국외거주 취학·근무, 1년 이상 거주한 주택의 부득이한 사유 양도처럼 보유·거주기간 제한을 받지 않는 경우도 열거돼 있습니다. 12억원 기준과 요건 판정 순서는 양도소득세 비과세 1주택 요건 2026, 12억 기준 정확히 정리에서 사례별로 더 자세히 다룹니다.

장기보유특별공제율은 법에 어떻게 적혀 있나요?

신고서에 보유기간·거주기간을 입력하면 계산은 자동으로 되지만, 숫자가 맞는지 보려면 조문 표를 알아야 합니다. 소득세법 제95조 제2항은 표를 두 개 두고 있습니다. 표 1은 보유기간 3년 이상인 일반 자산, 표 2는 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 적용됩니다.

보유기간	표 2 (1세대 1주택) 보유 + 거주 합산	표 1 (일반 자산)
3년 이상 4년 미만	100분의 24 (보유 12 + 거주 12)	100분의 6
5년 이상 6년 미만	100분의 40 (보유 20 + 거주 20)	100분의 10
10년 이상	100분의 80 (보유 40 + 거주 40)	100분의 20
15년 이상	100분의 80 (표 2 한도 도달)	100분의 30

표 2는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 따로 계산해 합산하는 구조입니다. 보유 10년 이상이 100분의 40, 거주 10년 이상이 100분의 40이므로 합계 상한이 100분의 80입니다. 거주기간 공제의 첫 칸은 “2년 이상 3년 미만 100분의 8(보유기간 3년 이상에 한정함)“이라 적혀 있어, 거주만 길고 보유가 3년이 안 되면 거주 공제도 열리지 않습니다. 즉 10년을 보유했어도 거주 기록이 없으면 합산분이 아니라 보유분 100분의 40만 남습니다. 같은 조 제4항은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 계산한다고 정하므로, 등기일과 잔금일이 다른 경우 기산점을 먼저 확인해야 합니다. 구간별 전체 표는 양도소득세 장기보유특별공제, 1주택 최대 80% 공제에 1년 단위로 정리해 뒀습니다.

여기에 소득세법 제103조 제1항의 양도소득 기본공제가 더해집니다. 조문은 “소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다”로, 2026년 10월 현재 금액은 연 250만원입니다. 같은 항 제1호 단서는 제104조 제3항의 미등기양도자산에는 이 공제를 적용하지 않는다고 적습니다.

예정신고를 했으면 확정신고는 생략해도 되나요?

원칙은 생략 가능, 예외가 꽤 넓습니다. 소득세법 제110조 제1항은 확정신고 기한을 “그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지”로 정하고, 제4항이 “예정신고를 한 자는 제1항에도 불구하고 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다”고 풀어 줍니다. 다만 같은 항 단서가 “해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다”고 되돌립니다.

상황	확정신고
한 해에 1건만 양도하고 예정신고 완료	생략 가능 (제110조④ 본문)
예정신고를 하지 않았다	확정신고 필요
같은 해 누진세율 대상 자산을 2회 이상 양도하고 합산 신고를 안 했다	확정신고 필요 (제110조④ 단서)
2건 이상 양도로 기본공제 적용 순서·비교과세 때문에 산출세액이 달라진다	확정신고 필요 (국세청 안내)

국세청 신고·납부기한 안내도 같은 취지로, 예정신고를 하지 않은 경우, 누진세율 대상을 2회 이상 예정신고하고 이전 신고분과 합산하지 않은 경우, 기본공제 적용 순서로 산출세액이 달라지는 경우, 소득세법 제104조 제5항 비교과세로 산출세액이 달라지는 경우를 확정신고 대상으로 적습니다. 올해 두 건을 팔았다면 예정신고를 두 번 했다는 사실만으로 끝나지 않는다는 뜻입니다.

2026 세제개편안의 양도세 기본공제 2,500만원은 확정됐나요?

아직 법이 아닙니다. 2026년 10월 현재 시행 중인 소득세법 제103조 제1항 금액은 연 250만원이고, 2,500만원은 정부가 발표한 개편안에 담긴 숫자입니다.

2026년 10월 현재 확인된 사실은 다음과 같습니다.

항목	2026년 10월 현재 상태
시행 중인 법령	소득세법 제103조① 연 250만원 (법률 제21221호, 시행 2026-07-01)
정부안 내용	10년 이상 거주한 1세대 1주택의 양도소득 기본공제를 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대
정부안 확정 시점	2026-09-01 국무회의 의결, 정기국회 제출 (정책브리핑 보도자료)
국회 단계	심의 중. 예산부수법안으로 함께 처리되는 것이 관례이며 헌법상 예산안 의결 시한은 12월 2일
적용 시기	정부 발표 기준 2027년 1년 유예 후 2028년부터 적용 예정. 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있어 확정 아님
양도가액 한도 등 세부 요건	정부안 단계. 1차 출처로 확인되지 않아 이 글에서는 금액을 단정하지 않음

같은 개편안에는 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸고 공제액에 한도를 새로 두는 방향도 들어 있습니다. 공제 한도 금액과 연도별 전환 일정은 언론 보도마다 수치가 갈려 이 글에서는 적지 않았습니다. 개편 방향 자체는 2026 세제개편안 부동산 편, 보유 아닌 실거주로 세금 갈린다에서 별도로 다룹니다.

실무상 결론은 단순합니다. 2026년 중에 양도한 건은 현행 제103조의 연 250만원으로 신고합니다. 국회를 통과하지 않은 숫자를 신고서에 넣을 수는 없습니다. 2,500만원 공제를 염두에 두고 매도 시점을 미루는 판단은 법안 통과 여부와 시행일이 확정된 뒤에 할 수 있는 계산입니다.

지방소득세는 따로 신고하나요?

따로 신고하고, 기한도 다릅니다. 지방세법 제103조의5 제1항은 소득세법 제105조에 따라 예정신고를 하는 경우 “해당 신고기한에 2개월을 더한 날”까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고하도록 정합니다. 같은 조 제2항은 양도차익이 없거나 양도차손이 난 경우에도 적용한다고 적습니다.

양도월별 기한 조합은 앞의 달력 표에 그대로 있습니다. 5월 양도라면 양도세 7월 31일, 개인지방소득세 9월 30일처럼 두 날짜가 2개월 간격으로 붙습니다.

세율은 지방세법 제103조의3에 따로 규정돼 있습니다. 누진세율 구간은 같은 법 제92조 제1항 표준세율표를 따르는데, 과세표준 1천400만원 이하 1천분의 6에서 10억원 초과 1천분의 45까지로 소득세 기본세율의 10분의 1 수준입니다. 보유기간 1년 미만 주택처럼 단일세율이 적용되는 구간은 제103조의3 제3호에 1천분의 70으로 따로 적혀 있습니다. 양도세를 신고했다고 지방소득세가 자동 처리되는 구조가 아니라는 점만 기억하면 됩니다.

세무대리인 의뢰 판단 기준

본인 신고와 대리 신고 중 무엇이 맞는지는 세액 크기보다 쟁점 개수로 갈립니다. 세액 구간은 참고용 눈금으로만 봅니다.

상황	판단 기준
1세대 1주택 비과세 요건이 명확하고 양도가액 12억원 이하	본인 신고로 처리되는 범위
필요경비 영수증이 단순(중개수수료·취득세 중심)	본인 신고 가능
취득 계약서 분실, 환산취득가액 적용	계산 쟁점 발생, 검토 필요
같은 해 2회 이상 양도, 합산·비교과세 대상	확정신고 연계까지 검토 필요
공동명의, 상속·증여로 취득, 부담부증여 포함	지분·기산점 쟁점 다수
일시적 2주택, 조정대상지역 거주요건 판정 경계	요건 판정 쟁점

표의 아래쪽으로 갈수록 조문 적용 판단이 늘어나는 구조입니다. 대리 수수료는 사무소마다 달라 이 글에서는 금액을 적지 않았습니다. 특정 세무사·중개사를 권하지도 않습니다. 쟁점이 두 개 이상 겹친다면 기한 10일 전이 아니라 자료 정리 단계에서 상담 일정을 먼저 잡는 편이 선택지가 넓습니다.

분납 신청 — 1천만원 초과

납부세액이 1천만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 소득세법 제112조는 “제106조 또는 제111조에 따라 납부할 세액이 각각 1천만원을 초과하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있다”고 정합니다. 나눌 수 있는 금액은 시행령 제175조가 두 줄로 정합니다.

납부할 세액	분납 가능 금액	근거
1천만원 이하	분납 없음 (일시 납부)	제112조
1천만원 초과 2천만원 이하	1천만원을 초과하는 금액	시행령 제175조 1호
2천만원 초과	그 세액의 100분의 50 이하 금액	시행령 제175조 2호

기한은 “납부기한이 지난 후 2개월 이내”이므로, 5월 양도로 기한이 7월 31일이면 분납분 기한은 9월 30일입니다. 10월 양도로 기한이 12월 31일이면 분납분은 다음 해 2월 말일입니다. 제112조에는 이자상당액을 더한다는 규정이 없고, 분납 신청은 별도 서류가 아니라 신고서의 분납 칸에 함께 적습니다. 같은 1천만원 기준이 종합소득세에도 있는데 분납 기한 계산 방식이 달라서, 5월에 두 세목을 같이 처리하는 경우라면 종합소득세 분납 신청, 1천만원 초과 시 2개월 나눠 내는 법과 나란히 보는 쪽이 헷갈리지 않습니다.

양도세 금액을 바꾸는 변수

금액을 미리 알고 싶다면 홈택스 모의계산이 가장 빠릅니다. 다만 어떤 입력값이 결과를 크게 흔드는지는 미리 알아 둘 만합니다.

변수	작용 방향
1세대 1주택 요건 충족, 양도가액 12억원 이하	비과세로 산출세액 0원 (시행령 제154조①·제156조①)
양도가액 12억원 초과	12억원 초과 비율에 해당하는 양도차익만 과세 (제95조③)
보유기간	표 1 또는 표 2의 보유기간별 공제율 결정
거주기간	표 2 적용 시에만 거주기간별 공제율 추가 (보유 3년 이상 전제)
취득가액 증빙 유무	환산취득가액 적용 시 양도차익 확대
필요경비 영수증	자본적 지출 인정 여부로 양도차익 변동
같은 해 추가 양도	합산·비교과세로 산출세액 변동, 확정신고 연계 (제110조④)

표의 앞 두 줄만으로 결론이 나는 경우가 전체에서 가장 많습니다. 1세대 1주택 요건이 명확하고 양도가액이 12억원 이하면 뒤쪽 변수는 계산에 들어오지 않습니다. 반대로 요건이 경계에 있으면 보유·거주기간 하루 차이가 공제율 구간을 넘나들기 때문에, 숫자를 넣기 전에 기산점부터 확정해야 합니다.

자주 발생하는 실수

신고 과정에서 반복적으로 나오는 항목들입니다.

• “5월 등기로 종부세 기준일을 피했으니 끝” : 양도세 예정신고는 별도 의무 (제105조①)
• 차익이 없어 신고를 건너뜀 : 양도차손이 나도 예정신고 대상 (제105조③)
• 1주택 비과세 신고서 체크 누락 : 자동 적용되지 않음
• 거주요건을 전국 공통으로 오해 : 취득 당시 조정대상지역 주택에만 거주 2년 요건 (시행령 제154조①)
• 보유만 길고 거주 기록이 없는데 80% 공제를 기대 : 표 2는 보유분과 거주분 합산 구조 (제95조②)
• 같은 해 2건 양도 후 확정신고 생략 : 제110조④ 단서 해당 가능
• 개인지방소득세 기한을 양도세와 같은 날로 계산 : 신고기한에 2개월을 더한 날 (지방세법 제103조의5①)
• 인테리어 영수증 누락 : 자본적 지출 인정 못 받음
• 공동명의 매도자가 단독 신고 : 지분별로 각자 신고
• 취득 계약서 분실로 환산취득가액 적용 : 양도차익 확대

가장 크게 작용하는 것은 비과세 체크 누락입니다. 사후 경정청구가 가능하지만 처리 기간이 걸립니다.

결론: 날짜가 아니라 계산식을 외운다

7월 31일은 5월 양도자에게만 맞는 날짜입니다. 법이 정한 것은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이라는 계산식이고, 이것만 알면 매도 시점이 언제든 기한이 나옵니다. 2026년 10월 기준으로 남는 항목은 일곱 개입니다.

• 예정신고 기한 = 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 (부담부증여 3개월, 주식 등은 반기 말일부터 2개월)
• 개인지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날까지 따로 신고
• 12개 자료를 기한 전에 정리하면 증빙 보강 시간이 남는다
• 1세대 1주택 비과세는 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도 (시행령 제154조①)
• 장기보유특별공제는 표 1과 표 2가 다르고, 표 2는 보유분과 거주분 합산 최대 100분의 80
• 양도소득 기본공제는 현행 연 250만원. 2,500만원은 국회 심의 중인 정부안이며 확정 아님
• 납부세액 1천만원 초과 시 분납, 기한은 납부기한이 지난 후 2개월 이내

본 글의 세율·기한은 변경될 수 있으니 신청 전 홈택스와 국세청 공식 안내를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다. 쟁점이 겹치는 경우에는 세무 전문가 상담을 함께 고려하시기 바랍니다.